TỔNG HỢP KINH NGHIỆM LẦN ĐẦU XÂY NHÀ MỚI NHẤT

Nếu bạn đang loay hoay không biết nên bắt đầu từ đâu và lo sợ lặp lại những sai lầm mà nhiều người đi trước đã gặp, hãy đọc tiếp bài viết này để nắm trọn các kinh nghiệm lần đầu xây nhà thực tế được chia sẻ chi tiết và dễ áp dụng.

Cần chuẩn bị gì trước khi xây nhà?

1. Về tài chính

Chi phí phần thô bao gồm toàn bộ các hạng mục kết cấu như móng, cột, dầm, sàn, tường, mái và hệ thống điện nước âm tường.

Bên cạnh đó, chi phí hoàn thiện bao gồm các hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến thẩm mỹ và công năng sử dụng như gạch ốp lát, sơn nước, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, trần và nội thất cơ bản.

Theo kinh nghiệm thực tế của nhiều công trình dân dụng, các khoản phát sinh khi xây nhà lần đầu thường không đến từ phần thô mà phát sinh trong quá trình thi công và hoàn thiện.

Nguyên nhân phổ biến là thay đổi thiết kế sau khi đã xây, điều chỉnh công năng phòng, đổi vật liệu hoàn thiện sang loại cao cấp hơn. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng biến động theo thời điểm cũng là nhân tố làm cho chi phí tăng so với dự kiến ban đầu.

=> Để hạn chế rủi ro tài chính, mức dự phòng an toàn được khuyến nghị là từ 10-20% tổng ngân sách xây dựng. Khoản dự toán công trình giúp xử lý các phát sinh kỹ thuật, linh hoạt điều chỉnh vật liệu và tránh gián đoạn thi công do thiếu vốn, không rơi vào tình trạng "đắp chiếu giữa chừng”.

2. Về pháp lý

Pháp lý là yếu tố bắt buộc nhưng lại thường bị xem nhẹ, đặc biệt với những người thiếu kinh nghiệm lần đầu xây nhà.

Theo quy định hiện hành, hồ sơ xin giấy phép xây dựng cơ bản bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng), bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng thể hiện mặt bằng, mặt đứng và mặt cắt, đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu và giấy tờ tùy thân của chủ nhà.

Nếu không có giấy phép xây dựng hợp lệ, công trình có thể bị lập biên bản, xử phạt hành chính hoặc buộc ngừng thi công.

Thời gian xin giấy phép xây dựng trên thực tế thường kéo dài từ 15 đến 30 ngày làm việc, tùy theo khu vực và loại hình nhà ở. Những lỗi thường thường gặp là hồ sơ bị trả về gồm bản vẽ không phù hợp quy hoạch, xây vượt số tầng hoặc mật độ cho phép, sai chỉ giới xây dựng hoặc lộ giới.

Kinh nghiệm để tránh bị phạt khi xây nhà lần đầu là chỉ khởi công khi đã có giấy phép xây dựng hợp lệ, thi công đúng theo bản vẽ đã được cấp phép và không tự ý thay đổi kết cấu khi chưa có ý kiến của kỹ sư hoặc nhà thầu.

Kinh nghiệm xương máu từ vật tư Nam Thành là hãy dành thời gian sang thưa chuyện, xin phép các hộ hàng xóm xung quanh trước khi khởi công. Quan trọng hơn, bạn nên cùng nhà thầu chụp ảnh, quay phim hoặc lập biên bản xác nhận hiện trạng (vết nứt, độ nghiêng) của các nhà giáp ranh. Để có bằng chứng đối chiếu khách quan, tránh bị đổ thừa hoặc đền bù oan cho những hư hỏng vốn có từ trước.

3. Về đất nền

Trước khi xây nhà, chủ nhà cần xác định rõ hiện trạng nền đất là đất tự nhiên hay đất san lấp, khu vực có từng là ao hồ hoặc ruộng hay không và các công trình lân cận có dấu hiệu lún, nứt hoặc nghiêng hay không.

Trên thực tế, nền đất tốt cho phép sử dụng móng đơn hoặc móng băng với chi phí tương đối thấp. Ngược lại, đất yếu hoặc đất san lấp thường phải ép cọc bê tông, cọc ly tâm thường bị tăng chi phí móng so với dự toán ban đầu.

Kinh nghiệm xử lý nền đất cho người xây nhà lần đầu là nên khảo sát địa chất trước khi chốt phương án móng và tham khảo ý kiến kỹ sư kết cấu thay vì chỉ dựa vào kinh nghiệm truyền miệng. Không nên tiết kiệm chi phí khảo sát, bởi móng là phần không thể sửa chữa sau khi công trình đã hoàn thiện và mọi sai sót đều để lại hậu quả lâu dài.

Trước khi xây nhà cần chuẩn bị những gì để không bị động?

1. Bản vẽ thiết kế

Bản vẽ thiết kế là cái gốc của cả công trình, dùng để thợ làm, kỹ sư kiểm tra, thầu bóc khối lượng và chủ nhà kiểm soát tiền. Một bộ hồ sơ phải bao gồm bản vẽ kiến trúc, bản vẽ kết cấu, và điện nước. Kiến trúc là để biết nhà chia phòng ra sao, kích thước bao nhiêu, làm hình thức thế nào. Kết cấu là phần quyết định nhà có chắc hay không, móng, cột, dầm, sàn. Điện nước là để thợ đi ống, đi dây ngay từ đầu, tránh sau này phải đục phá, vá víu rất tốn tiền.

Nhiều chủ nhà xây nhà lần đầu nghĩ đơn giản là làm đến đâu tính đến đó, nhưng cách này bị tăng chi phí hơn là làm theo kinh nghiệm, mỗi thợ hiểu một kiểu. Đến lúc phát hiện không đúng ý thì phải đập ra làm lại.

Chủ nhà nên chốt bản vẽ ngay từ đầu, không cần thuê đơn vị thiết kế quá đắc, nhưng phải là đơn vị làm nhà dân dụng thường xuyên, hiểu đất nền, hiểu cách thi công thực tế và phối hợp được với thầu.

2. Vật liệu xây dựng

Vật liệu xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và chất lượng công trình, nhưng lại là phần mà nhiều người xây nhà lần đầu thường ít tìm hiểu trước. Trước khi khởi công, chủ nhà nên nắm được danh sách vật tư phần thô cơ bản như xi măng, cát, đá, thép, gạch xây, bê tông. Đặc biệt là nên chọn nhà cung cấp uy tín như VLXD Nam Thành để tránh bị động khi thiếu vật tư khi đang thi công.

Thực tế thi công cho thấy có nhiều loại vật liệu rất dễ bị “ăn gian” nếu chủ nhà không có kiến thức nền. Thường gặp nhất là thép không đúng đường kính, cát trộn lẫn tạp chất hoặc bùn.

Bên cạnh các vật tư cơ bản, những hạng mục phụ trợ như lưới bao che, bạt cam xanh,...cũng cần được liệt kê rõ ràng về số lượng, quy cách để kiểm soát tốt tổng chi phí.

Liên hệ ngay hotline/Zalo 0902 469 466 để nhận báo giá vật tư xây dựng tốt nhất và nhiều ưu đãi hấp dẫn hôm nay!

3. Nhân công

Trước khi xây nhà, chủ nhà thường phân vân giữa hai phương án là thuê thầu trọn gói hoặc tự thuê nhân công riêng lẻ. Thuê thầu trọn gói giúp chủ nhà đỡ tốn thời gian quản lý, có đầu mối chịu trách nhiệm rõ ràng nhưng chi phí thường cao hơn.

Ngược lại, thuê nhân công riêng lẻ có thể tiết kiệm chi phí nhưng đòi hỏi chủ nhà phải có thời gian và kinh nghiệm giám sát. Đối với người thiếu kinh nghiệm lần đầu xây nhà, việc vừa làm chủ nhà vừa làm “chỉ huy công trình” thường gây áp lực lớn và dễ dẫn đến quyết định sai trong lúc gấp gáp.

4. Về phong thủy

Dù theo quan điểm khoa học hay tâm linh, xem phong thủy để chủ nhà yên tâm, thoải mái hơn về mặt tư tưởng. Nên xem hướng nhà, hướng bếp, vị trí đặt bàn thờ, ngày giờ động thổ để phù hợp với gia chủ.

Những sai lầm cần tránh tuyệt đối khi lần đầu xây nhà

1. Sai lầm khi chọn thầu

Một trong những sai lầm lớn nhất của người xây nhà lần đầu là chọn nhà thầu chỉ dựa trên giá rẻ. Nhiều trường hợp thầu báo giá thấp nhưng hợp đồng lại không rõ ràng, không ghi chi tiết vật tư, khối lượng và phạm vi công việc. Khi thi công phát sinh, chủ nhà rất khó kiểm soát và thường phải trả thêm tiền ngoài dự kiến. Đây là hệ quả trực tiếp của chuyện chưa hiểu rõ trước khi xây nhà cần chuẩn bị những gì để làm việc với nhà thầu.

Bên cạnh đó, nhiều chủ nhà không kiểm tra các công trình mà nhà thầu đã từng thi công trước đó. Chỉ nghe tư vấn hoặc xem hình ảnh quảng cáo mà không đi khảo sát thực tế nên khó đánh giá được tay nghề, cách làm việc. Từ đó, tránh được những sai lầm không đáng có khi chưa có kinh nghiệm lần đầu xây nhà.

Đừng bao giờ làm việc dựa trên lời hứa miệng. Một hợp đồng chuẩn chỉnh cho người xây nhà lần đầu cần đặc biệt lưu ý 3 điểm:

Quy định thời gian hoàn thành từng hạng mục và mức phạt nếu chậm trễ.

Chỉ giải ngân tiền khi đã nghiệm thu thực tế (ví dụ: xong móng mới thanh toán đợt 1, xong phần khung thanh toán đợt 2...).

Đây là "phiếu bảo hiểm" cho ngôi nhà. Thông thường, nên giữ lại 3-5% giá trị hợp đồng trong vòng 12-24 tháng để nhà thầu có trách nhiệm quay lại xử lý nếu nhà bị thấm dột, nứt tường sau khi đưa vào sử dụng.

2. Sai lầm khi quản lý chi phí

Khi không có bảng theo dõi cụ thể, chủ nhà sẽ không biết chính xác vật tư đã dùng bao nhiêu, còn tồn bao nhiêu và có bị thất thoát hay không. Sai lầm này thường rất gặp phải khi chủ nhà chưa nắm được cần chuẩn bị gì trước khi xây nhà để quản lý tài chính và vật tư.

Ngoài ra, nhiều người không kiểm soát chặt các khoản phát sinh trong quá trình xây dựng như thay đổi thiết kế, nâng cấp vật liệu hoặc xử lý kỹ thuật ngoài dự kiến, mọi phát sinh cần được thống nhất rõ ràng trước khi thực hiện, tránh tình trạng "xây xong mới tính".

3. Sai lầm khi giám sát thi công

Dù có thuê thầu trọn gói, chủ nhà cần phải nắm các mốc quan trọng trong quá trình thi công như nghiệm thu móng, nghiệm thu kết cấu hay điện nước âm tường. Khi các hạng mục này đã bị che phủ, nếu phát hiện sai sót thì việc sửa chữa sẽ rất khó khăn và tốn kém.

Kinh nghiệm xây nhà lần đầu theo từng giai đoạn thi công

1. Kinh nghiệm xây móng cho người xây nhà lần đầu

Những người có kinh nghiệm xây nhà lần đầu còn ít, sai lầm thường gặp là chọn loại móng theo cảm tính hoặc theo lời truyền miềng mà không căn cứ và nền đất thực tế. Trước khi xây nhà cần chuẩn bị những gì ở giai đoạn này chính là khảo sát nền đất và tư vấn phương án móng phù hợp.

2. Kinh nghiệm thi công phần thô

Một trong những lỗi phổ biến nhất khi thi công phần thô là rỗ bê tông, nguyên nhân thường đến từ việc trộn bê tông không đúng tỷ lệ, đầm rung không kỹ hoặc đổ bê tông trong điều kiện thời tiết quá nắng, mưa thất thường.

Bên cạnh đó, nứt sàn và thấm nước cũng hay xảy ra nếu bê tông không được bảo dưỡng đúng cách hoặc khâu chống thấm làm qua loa. Giải pháp đơn giản nhưng cực kỳ hiệu quả là sử dụng bao bố bảo dưỡng bê tông, giảm nguy cơ nút chân chim.

Kinh nghiệm thực tế là cần kiểm tra kỹ vật liệu đầu vào, giám sát chặt các mốc đổ bê tông, thời gian đổ bê tông, làm tốt phần thô để chắc chắn và giảm chi phí về sau.

3. Kinh nghiệm hoàn thiện nhà ở

Hoàn thiện là giai đoạn dễ phát sinh chi phí nhất và cũng là phần làm cho nhiều chủ nhà " vỡ kế hoạch" nếu không chuẩn bị trước. Cần chuẩn bị gì trước khi xây nhà ở giai đoạn hoàn thiện là phải chốt sớm các loại như sơn, gạch, thiết bị điện nước và mức ngân sách cho từng hạng mục.

Khi chọn gạch, cần chú ý đến độ hút nước, độ bền và kích thước phù hợp với không gian, nên ưu tiên các dòng có khả năng chống thấm và bám bẩn. Thiết bị điện nước cần chọn loại có nguồn gốc rõ ràng.

Những hạng mục dễ phát sinh nhất ở giai đoạn hoàn thiện thường là gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, cửa và nội thất cơ bản. Theo kinh nghiệm lần đầu xây nhà của Vật tư Nam Thành, nếu không chốt trước phương án hoàn thiện và ngân sách, chủ nhà rất dễ bị động và phải cắt giảm những hạng mục quan trọng khác.

Các câu hỏi thường gặp về kinh nghiệm xây nhà lần đầu

1. Xây nhà lần đầu cần chuẩn bị bao nhiêu tiền là đủ?

Trên thực tế, không có con số cố định cho mọi công trình vì chi phí phụ thuộc vào diện tích xây dựng, số tầng, loại vật liệu, mức độ hoàn thiện và giá nhân công tại từng thời điểm. Tuy nhiên, chủ nhà nên dự phòng 10-20 % để xử lý các khoản phát sinh như điều chỉnh thiết kế, thay đổi vật liệu hoặc chi phí nhân công.

2. Có nên tự mua vật liệu khi xây nhà lần đầu không?

Nếu chủ nhà có thời gian, có kiến thức cơ bản về vật liệu có thể tự mua để kiểm soát chất lượng và giá cả tốt hơn. Ngược lại, với người xây nhà lần đầu, chưa có kinh nghiệm và không thể thường xuyên giám sát nên giao cho thủ thầu, quan trọng nhất vẫn là cần nắm danh sách vật tư và kiểm tra đầu vào để tránh bị động.

3. Xây nhà lần đầu mất bao lâu thì hoàn thiện?

Thông thường, nhà phố từ 2 đến 3 tầng sẽ mất khoảng 4–6 tháng, bao gồm cả phần móng, phần thô và hoàn thiện. Nếu công trình có thiết kế phức tạp, phát sinh thay đổi hoặc gặp thời tiết xấu, tiến độ có thể kéo dài hơn.